Mutui agevolati per la prima casa

La legge in essere consente a coloro che acquistano tramite un finanziamento la prima casa di accedere ad agevolazioni significative. In tale senso si parla di mutui agevolati per l’acquisto della prima casa.

Innanzitutto è opportuno chiarire quali sono le condizioni che consentono di beneficiare di tali finanziamenti a condizioni di favore.

La residenza del mutuatario deve essere posta nel comune dove è sito l’immobile il cui acquisto è oggetto di finanziamento agevolato. E’ possibile ottenere l’agevolazione anche se non sussiste questo requisito purché il mutuatario sottoscriva – di fronte al notaio – una dichiarazione con cui si impegna al trasferimento della residenza nel comune in un arco di tempo inferiore ai 18 mesi.

L’immobile finanziato non deve necessariamente essere l’abitazione principale del mutuatario. La normativa impone solo la residenza nel comune dell’immobile e pertanto il richiedente e la sua famiglia possono risiedere abitualmente in un altro stabile presso il medesimo comune.

Ovviamente è non è ammessa alcuna altra proprietà (e nemmeno il solo diritto di usufrutto, uso e abitazione) del mutuatario singolarmente o in comunione con il coniuge. Nessuna implicazione se il mutuatario possiede invece autonomamente un immobile non residenziale (es. un ufficio, un magazzino) o se detiene un’abitazione assieme ad un soggetto che non sia il coniuge (es. un parente diverso dalla moglie o dal marito).

Le agevolazioni si applicano una volta sola. Ovvero il mutuatario non può accedere ad un mutuo prima casa agevolato se per l’acquisto di un altro immobile ovunque sul territorio nazionale ha già beneficiato di queste condizioni di favore.

Da ultimo si tenga presente che sono escluse le abitazioni di lusso, come le abitazioni con una superficie superiore ai 240 metri.

Il rispetto delle condizioni previste dalla legge deve essere dichiarato e sottoscritto dal mutuatario all’atto del rogito in presenza del notaio. Si tratta pertanto di un impegno estremamente vincolante per il finanziato.

Tenuto conto che è prevista la residenza nel comune dell’immobile finanziato, ma che l’immobile finanziato non debba essere necessariamente l’abitazione principale, è possibile cedere l’immobile, acquistato con le agevolazioni, in locazione a terzi o metterlo a disposizione di parenti (es. genitori, figli).

A seguire si chiariscono in cosa consistano le agevolazioni per la prima casa.

Innanzitutto è prevista una riduzione dell’imposta sostitutiva. Questo è un contributo fiscale che la Banca trattiene dal mutuatario semplicemente riducendo l’importo erogato di una misura pari all’onere stesso. La somma in oggetto è quindi direttamente trasferita dall’Istituto Bancario all’Erario. Tale tributo è pari al 2% del finanziamento e viene ridotto allo 0,25% nel caso di “mutui prima casa”.

La legge riconosce inoltre una detrazione dall’IRE lorda del 19%. Tale agevolazione è da computarsi non solo sugli interessi versati dal mutuatario ma anche sugli esborsi del medesimo per gli oneri accessori connessi alla compravendita: onorario per lo studio notarile, commissioni d’intermediazione, costo della perizia, oneri per l’istruttoria, contributi fiscali. Anche le quote di rivalutazione dipendenti da clausole d‘indicizzazione possono essere conteggiate nel calcolo della detrazione.

La normativa prevede un limite massimo annuo per la detrazione pari a 760 euro nel caso di acquisto prima casa. Tenuto conto che l’aliquota è del 19%, ciò implica che l’ammontare massimo che si può portare a detrazione sia pari a 4.000 euro. Nel caso di costruzione o ristrutturazione l’agevolazione è applicabile su di un importo massimo di 2.582,28 euro e conseguentemente il beneficio fiscale è ridotto proporzionalmente a 490,63 euro.

Le eccedenze rispetto ai limiti di 4.000 euro o 2.582,28 euro non possono essere traferite all’anno successivo per recuperare quindi il beneficio fiscale nell’anno a seguire.

Pertanto questa normativa è favorevole per chi acquista l’immobile a fine anno, quando cioè la quota interessi è modesta e la detrazione fiscale, dovendo coprire poco più degli oneri accessori, viene sfruttata con il beneficio pieno (essendo il cumulato di oneri accessori e interessi molto spesso inferiore ai limiti sopra evidenziati).

Nel caso invece di mutui accesi ad inizio anno, l’ammontare degli oneri accessori, maggiorato degli interessi (consistenti perché estesi a buona parte dell’anno), supera abbondantemente il limiti di detraibilità; questo fatto mitiga l’entità delle agevolazioni a favore del mutuatario. Questi, per quanto detto sopra, non può recuperare l’anno a seguire quanto non portato a detrazione nell’anno in corso.

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