Le certificazioni: agibilità, sicurezza, ed efficienza energetica degli immobili.

Le certificazioni sono dichiarazioni e/o attestazioni che hanno come oggetto diversi aspetti tecnici dell’immobile e che genericamente riguardano la sua idoneità ad essere abitato/vissuto, o le sue caratteristiche in termini di sicurezza ed efficienza sotto il profilo energetico. 

Grazie ad esse, colui che intende acquistare una casa, ha consapevolezza degli aspetti che caratterizzano l’immobile dal punto di vista della sua idoneità ad essere abitata, della sua sicurezza e delle sue qualità (o difetti) in termini di efficienza energetica.

Che cosa sono
Un aspetto da tenere in particolare considerazione quando si acquista una casa è quello relativo alle c.d. certificazioni. 
Si tratta di dichiarazioni e/o attestazioni che hanno come oggetto diversi aspetti dell’immobile, e che genericamente riguardano la sua idoneità ad essere vissuto, abitato o le sue caratteristiche in termini di sicurezza e “sostenibilità” sotto il profilo energetico. 

La loro importanza consiste nel fatto che, grazie ad esse, colui che intende acquistare una casa di abitazione ha consapevolezza degli aspetti che caratterizzano l’immobile dal punto di vista della sua idoneità ad essere abitato, della sua sicurezza e delle sue qualità in termini di efficienza energetica. 
La recente legislazione nazionale, anche in virtù del forte peso della normativa Europea, molto vincolante per questi aspetti, ha introdotto tutta una serie di prescrizioni che riguardano gli aspetti della sicurezza e della qualificazione energetica degli immobili e che interessano in particolar modo le strutture adibite ad abitazione.

Capitolo 1: L’agibilità
L’agibilità è un concetto che deriva dalla disciplina in materia edilizia; essa indica il rispetto da parte dell’immobile delle normative, nazionali e locali (regionali, provinciali, comunali), riguardanti le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

Una casa, proprio perché è destinata ad essere abitata da chi l’acquista e dalla sua famiglia, deve avere caratteristiche di agibilità tali da renderla idonea ad essere vissuta, e ciò è tanto vero che l’assenza del certificato di agibilità, o meglio l’assenza delle caratteristiche di idoneità prescritte per legge, può legittimare la richiesta di risoluzione del contratto. 

E’ quindi di fondamentale importanza, quando si acquista una casa, che si verifichi l’esistenza di queste caratteristiche o condizioni, perché esse influiscono in modo determinante sulla stessa utilizzabilità del bene immobile come abitazione; se l’edificio non gode di tali condizioni esso non potrà essere abitato, con conseguenze molto gravi per il malcapitato che si trovi ad avere acquistato un immobile di tal fatta.

Ma come si fa a sapere se un immobile ha queste caratteristiche? 
Normalmente mediante il c.d. certificato di agibilità, che ha propriamente ad oggetto l’attestazione della sussistenza, in capo all’edificio medesimo, delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. 
L’acquirente deve chiedere al venditore-costruttore, fin dal momento della stipula del contratto preliminare e in ogni caso al momento del contratto definitivo di compravendita, che gli venga esibito e consegnato il certificato di agibilità. 

Tale consegna non è imposta per legge a pena di invalidità del contratto, tanto è vero che è ben possibile vendere un immobile privo del certificato e comunque privo delle condizioni di agibilità (per esempio un immobile al grezzo o un vecchio immobile da ristrutturare), ma quando si acquista una casa di abitazione per abitarla immediatamente dopo l’acquisto non se ne può prescindere per i motivi sopra evidenziati.

Ma come viene rilasciata o come si ottiene questa certificazione di fondamentale importanza?
La procedura prevede che il certificato di agibilità venga rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale ogni volta che l’immobile sia oggetto dei seguenti interventi: 
a) nuove costruzioni; 
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; 
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di agibilità dell’immobile. 
 
E’ bene evidenziare che colui che abbia un edificio interessato da questi interventi deve chiedere il rilascio del certificato di agibilità e la domanda, che deve essere presentata entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, deve essere corredata con tutta la documentazione prevista dalla legge; tra questa documentazione rivestono particolare importanza i certificati di conformità degli impianti rilasciati dalle imprese installatrici, e, ove previsto, il certificato di conformità alle norme antisismiche.

Una volta presentata la domanda, il certificato di agibilità si può ottenere in due modi:
1.mediante espresso provvedimento del dirigente o responsabile del comune, entro 30 giorni dalla domanda;
2.mediante il c.d. silenzio-assenso (silenzio dell’autorità competente al quale la legge, decorso un certo termine, attribuisce espressamente il valore di assenso), che scatta decorsi 30 giorni se è stato acquisito il parere dell’A.S.L. sulla conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie, altrimenti di 60 giorni nel caso in cui non sia stato rilasciato il predetto parere. 

Nel caso di silenzio-assenso è possibile richiedere il certificato all’autorità comunale, anche se ciò non è strettamente necessario, essendo sufficiente, per far constare l’agibilità, la prova che è stata depositata la domanda e che sono decorsi i termini di legge per il silenzio-assenso.
In ogni caso il rilascio del certificato di agibilità, per provvedimento o silenzio-assenso, non garantisce mai la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile e non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso.

Ecco quindi che al momento della stipula del contratto di vendita è di fondamentale importanza che il venditore dichiari che l’immobile è agibile e consegni il certificato di agibilità ovvero consegni, in caso di silenzio-assenso, la documentazione attestante la regolare presentazione della domanda e il decorso del tempo previsto dalla legge.
 

 

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